【土地市场】房地产行业:新开工超预期,需求端继续探底

    房地产行业:新开工超预期,需求端继续探底

销售面积同比继续下滑,需求持续探底。 根据统计局数据,18年1-11月商品房销售面积同比增长1.4%,增速收窄0.8个百分点,其中11月销售同比下滑5.1%,除中部地区外各区域增速均有所回落,景气度进一步下行。我们认为19年需求将处于持续探底的过程,其中一线及强二线销售将稳中有增,但最终改善幅度关键将看政策调整空间,而棚改活便效应减弱以及购买力制约下,弱二线及三四线销售将延续回落趋势。 土地市场降温,购置面积单月增幅收窄。 根据统计局数据,18年1-11月土地购置面积2.5亿平米,同比上升14.3%,单月同比上升8.1%,较10月回落4.0个百分点,土地市场热度持续下行。土地成交价款受成交量影响累计同比增长20.2%,增速有所回落。土地价格同比上涨5.2%,增速小幅扩大。从地价房价关系来看,1-10月商品房销售均价同比上涨10.1%,地价增速依旧低于销售均价增速。 新开工超预期,预计投资未来逐步下行。 根据统计局数据,18年1-11月新开工同比增长16.8%,单月同比上涨21.9%,较10月扩大6.9个百分点。而对比新开工和销售面积,11月住宅中期库存(累计开工-累计销售)再度上行至28.08亿平,总体来看,新开工增速仍具备韧性,房企对未来需求端景气度存在不确定性的情况下,开工节奏明显前置,继续加大销售回款。而投资方面,1-11月房地产开发投资11.0万亿元,增速较上月持平,我们认为未来随着土地市场逐步降温,土地投资未来增速将进一步收窄,而施工投资在19年后消除统计口径带来的基数影响后增速将边际改善,根据我们19年年度策略报告《大浪淘沙,金不换;寒风卷地,久弥坚》的测算,预计19年投资同比上涨2%左右。 房企到位资金增速小幅回落,当前位置继续推荐龙头房企。 根据统计局数据,18年1-11月,房企到位资金15.01万亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月继续收窄0.1个百分点,房企资金面继续承压。其中,自筹资金以及定金预收款增速小幅收窄,开发贷款降幅小幅改善。板块投资方面,政策具备潜在的边际改善基础,但在销售转负且政策没有明确宽松信号之前,基本面的恶化将对板块形成压制。在当前位置,我们继续推荐低估值的龙头房企,兼顾了短期业绩的防御性以及长期销售规模的成长性。 风险提示。 不同口径下土地数据存在差异,资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大;行业库存抬升快于预期。

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