【土地市场】杭州地市降温：低地价流拍成土拍关键词

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    杭州地市降温：低地价流拍成土拍关键词

流拍和低地价 杭州土地市场降温明显

7月流火，杭州土地市场和二手房市场却遇冷。

开启下半年的7月份，杭州市土地市场开闸放水，迎来了一场又一场土拍。但是房企大鳄们的积极性似乎不高，低溢价和低地价成为7月土拍市场的关键词。

7月26日，这场土拍的主角是并入杭州还未一年的临安区，其位于距杭州主城区大约40公里路程的远郊。

根据土拍信息，该地块位于临安青山湖科技城板块，建筑面积约12.8万平方米，容积率2.5，起拍楼面价9400元/平方米。最终，该地块由保亿仅经过1轮竞拍以12.05亿元总价竞得，楼面价为9400.01元/平方米，溢价率0%，自持0%。

上一次该板块土地出让是在今年1月5日，中粮、旭辉联合体以11113元/平方米的楼面价刷新了该板块的楼面价记录。也就是说，临安的这次土拍比年初地价跌了约15%。

不仅是远郊临安，7月份杭州的每场土拍都透露出凉意。据界面新闻统计，截止到目前，7月杭州出让涉宅地共21幅，其中主城区6幅涉宅地块，余杭区10幅涉宅地块，萧山区4幅涉宅地块，临安1幅涉宅地块。

比较重磅的地块比如7月6日拍卖的翠苑地块、滨江西兴北地块以及之江度假区宅地。

之江地块开拍后仅19轮，由新加坡仁恒置业捡漏，成交总价29.43亿元，楼面价19040元/平方米，溢价10.5%，该地块要建有不少于3万平方米的公共租赁住房，相当于占比达20%。如果刨去此次出让地块的公租房部分，折算实际地价约23800元/平方米。

上一次之江宅地出让是在今年1月8日成交的祥生之江项目，楼面价19608元/平方米，自持比例达到50%，如果刨去自持部分后，折算实际地价约39216元/平方米。也就是说新加坡仁恒置业这次拿得之江地块相比祥生地块跌幅达39.3%。

滨江西兴北单元地块最终经过近四个半小时争夺，由绿城以48亿总价竞得，楼面价为33625元/平方米，溢价率为39.82%。地块须配建一个18班幼儿园，用地面积不少于9000平方米，地上建筑面积不少于6065平方米，以划拨方式供地，建成后须无偿移交滨江区政府有关部门。

上一次该板块土地出让2017年9月4日出让的温州时代西兴项目，楼面价31851元/平方米，包含25%自持比例。

翠苑地块经过近三个半小时争夺，最终由中海以33.39亿总价、楼面价36894元/平方米，溢价39.19%竞得。还须配建不少于7239.3平方米的公共租赁住房，占住宅建筑面积10%。

上一次该板块宅地出让，中冶项目的拿地楼面价39571元/平方米，自持16%，并且须现房销售。

另外，7月11日土拍出的紧邻钱江世纪城的市北地块，最终由新希望(6.460, -0.05, -0.77%)补仓，成交楼面价23079元/平方米，溢价34%。

6月15日滨江未封顶就拿下的市北西单元宅地，其楼面价24390元/平方米。也就是说，此次新希望竞得的该地块相比滨江拿得地块微跌约5.4%。

7月16日，土拍当中杭州豪宅区南星宅地由滨江拿地，成交楼面价仅36086元/平方米，溢价率为22.1%。地块内除了需配建21班幼儿园，地上建筑面积不少于7500平方米，还需配8579.52平方米的公租房，合计约占总建筑面积的19%。此次地价加上配建部分，折算实际地价约4.5万元/平方米。

该板块2017年9月拍卖的保利滨江上品，其楼面价为44460元/平方米，需自持23%，折合楼面价为51578元/平方米。也就是说，此次滨江竞得的地块比保利滨江上品约有13%的跌幅。

无论是市区重磅地块还是远郊地块，杭州土地市场房企拿地的欲望也并不如之前强烈，良渚一地块因无房企竞拍甚至终止挂牌，土地流拍。低溢价和低地价成为7月土拍的关键词。

土地市场的降温也传导至二手房市场。7月份，挂牌量猛增以及成交量下滑甚至价格下跌成为二手房市场的三大标签。

透明网挂牌量甚至一天激增1695套。以杭州比较有代表性的市场滨江、下沙为例。一名滨江中介人员表示，以往一个月成交10多套，现在成交仅在个位数。均价以往约在6万/平方米，现在均价约在5.5万/平方米。

同时，一名下沙中介人员表示，以往下沙很多小区成交排名排进二手房成交前十，而现在最多5个小区榜上有名。

改变的还有一些开发商的心态。融信第三事业部总裁余丽娟对界面新闻表示，下半年杭州会继续下行。目前融信第三事业部更是将投资的方向瞄准在浙江的二三线城市宁波、湖州、台州等。也有开发商比如融创东南区域开始了多元化的步伐，目前更倾向于通过产城的方式拿地。

在强调控中走出独立市场行情的杭州，这一次风向标真的变了吗？

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