【土地市场】弯道超车还是跌入泥潭疫情之下拿地之辩

    弯道超车还是跌入泥潭疫情之下拿地之辩

武汉原定春节后的首次土地出让按下暂停键。2月18日，武汉市自然资源和规划局表示，受疫情影响，原定18日、19日两天揭牌的所有土地暂停挂牌，具体恢复挂牌时间视疫情控制情况，另行通知。

倒是北京，收获丰硕。2月18日，北京举行春节后第三场土地拍卖，大兴、通州3宗地块集中出让，起拍价65.56亿元。绿城以49.78%的溢价率、13.48亿元的总价竞得了通州不限价地块，自持面积为7%。以34%的溢价率、67亿元的总价竞得了大兴区旧宫镇的不限价地块。

这是继2月15日以63.6亿元的总价、29.8%的溢价率竞得昌平地块之后，绿城再次在北京拿地，3宗地块耗资144.08亿元。

回头看2019年全国土地市场，整体趋向平静，底价成交、流拍现象频现。

寒意未过，2020年1月份集中暴发的新冠病毒疫情又让楼市猝不及防，房企拿地节奏按下了“暂停键”。土地市场在经历全国性短暂延期后，现在，部分地方政府纷纷采取土地新策略来应对疫情对土地出让带来的影响，稳定土地市场。

和硕机构首席分析师郭毅认为，未来随着更多城市开始出让地块，土地市场的热度会均衡起来。

另有多位业内人士表示，现在是拿地、收并购的好时机。但中原地产首席分析师张大伟认为，最近拿地的企业其实是在赌博，如果疫情能快速结束，就是抄底，而如果疫情影响持续时间长，拿地可能是跌入泥潭。

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部分地块溢价成交

2月15日，武汉市土地市场网发出公告称，根据当前新型冠状病毒肺炎疫情防控需要，调整近期国有建设用地使用权挂牌出让具体办理方式，地块将按“网上报名、网上审核、视频揭牌、特情特办”的原则处理，这在业内引起广泛关注。

2月18日，武汉方面称，暂停近期所有土地挂牌。突如其来的疫情冲击之下，这也符合市场预期。

另一方面，2月以来，北京、珠海、杭州、温州、绍兴、临沂等城市已陆续成功出让土地。

以杭州为代表，杭州是春节后第一个拍地的城市，2月3日，共出让了3宗住宅地块，分别被中国三迪、上海大华、众安收入囊中，总成交价27.4亿元。

溢价方面，最高的地块是临江片区经四路东住宅地块，被一家在香港上市的福建房企中国三迪经过22轮报价以39349万元总价竞得，楼面价5505.2元/平方米，溢价率29.66%。被上海老牌房企上海大华拿下的新湾街新四路西商住用地地块，经过21轮报价，以134879万元总价竞得，楼面价5927.21元/平方米，溢价率17.41%。众安则以溢价率11.14%，楼面价7627.14元/平方米，总价99750万元竞得富阳银湖48号地块。

此次土地拍卖之后，杭州在2月仍旧会有土地供应，根据浙江省土地使用权网站公告显示，2月24日，还将挂牌出让2宗萧山区土地。2月25日，也将继续出让2宗主城区土地。

作为今年春节后第一个拍地的城市，杭州的土地拍卖节奏并未因为疫情而被打乱，这让全国其他城市看到了机会窗口，拍地节奏也逐渐加快起来。2月7日上午，南京开启节后首场土地拍卖，共出让7宗地块。而从2月11日到2月18日，北京已经进行了3场土地拍卖活动，总共成交9宗地块，揽金364亿元，其中，有3宗地块溢价率超过30%，有7宗地超过20%。

克而瑞研究中心分析认为，在疫情影响之下，2020年春节后土地“质量”较2019年有明显下滑，具体体现在四个方面：一、成交土地以小体量为主。二、高总价地块明显减少。三、成交总价的榜首也呈现同样的趋势。四、从地块区位来看，地理位置也不是十分优越，近八成土地位于郊县。

整体来看，这些地块尽管部分溢价成交，但楼板价较周边同类地块并未有显著提升，大部分地块甚至有明显的下滑。一些房企能够“捡漏”拿地的最主要原因是，由于当前绝大多数房企资金压力巨大，拍地首先要缴纳高额的竞买保证金，还有土地出让金，因此可以以较低价格拿地。

“土地市场的热度随后会均衡。”和硕机构首席分析师郭毅认为，疫情总会过去，到时更多城市会恢复正常的土地出让活动。

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弯道超车与跌入泥潭

疫情影响之下，现在拿地到底是不是一个“捡漏”的机会？中原地产首席分析师张大伟表示，最近敢拿地的企业其实都是赌博，如果疫情能快速缓解、结束，肯定都是抄底，获得了优质底价地块，弯道超车，但如果疫情影响时间长，拿地很可能就是跌下泥潭。

中指研究院认为，2019年，千亿以下代表房企的拿地权益比例均有所降低，预计2020年，疫情后各地政府将加大土地的出让速度，房企在抓住供地机遇的同时应继续降低财务风险，在稳健中前行。中指研究院建议，房企应继续强化合作力度，保持适度杠杆，降低投资带来的资金压力。

相比于去拍地，国泰君安(18.580, 0.12, 0.65%)地产首席分析师谢皓宇则建议，房企可以多关注收并购，收并购的项目可能会比招拍挂更加划算，特别是在今年销售下滑的背景之下。

具体到区域选择，克而瑞研究中心认为在巨大的资金压力下，房企拿地会更加审慎，关注的重点还是在需求支撑性较好的热点一二线城市。

谢皓宇表示这需要基于满足企业对于规模的诉求。他解释，在目前的宏观环境下，各家房企土地储备变少，但企业销售还能维持正增长，这是因为推盘加快。按照这样的逻辑来看，企业现在要做的事情，是要保证企业的自身规模。

谢皓宇强调称，尽管为对冲经济下行及稳定就业，财政政策的发力将使得货币环境进一步宽松，有息负债短期可能不用还，但长期还是要还。从长远来看，这涉及“地货比”的概念，所以他倾向于选择地货比在3 倍左右的市场，即在原有大家所判断的区间范围之内增加一个条件，这个条件就是房价和地价之间的比值关系。“如果是按照3 倍去筛选，大部分公司可能会落在一些弱二线城市和强三线城市之间。”

佳兆业集团控股有限公司首席战略官、集团控股战略研究院院长刘策预测，投资方式上，今年上半年收并购会占主流，开发商通过出让土地获得现金流，下半年招拍挂会更火一些，政府财政支出资金压力较大，土地会成为政府财政收入的大头。有可能在二季度，地方政府会大量推地，应对税收和财政支出的不足。

万向信托机构金融执行总裁高小羊认为，土地储备可能需要往二三线核心城市聚集（有人口和资金净流入），一线城市门槛过高不易进。高周转模式当下很难奏效，房企拿地的节奏和负债率要控制好，熬下去、活下去最为重要。

高小羊还建议，出于调控的考虑，土地竞拍设置价格上限，竞自持比例，需要考虑开发商自持物业的流动性，是否可以考虑允许后续开发商在原项目公司的基础上以自持的物业设立子公司。

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