【土地市场】土拍新规频出 能否浇息市场热情？

    土拍新规频出 能否浇息市场热情？

自2017年下半年开始，“调控”逐渐成为触动地产业内神经的关键词，2018年更是成为史上房地产调控最密集的一年，楼市迎来了真正意义上的寒冬。限价高压之下，房企也开始紧衣缩食，土地市场也因此遇冷，特别是曾经炙手可热、超高溢价获取的地王项目也变成了烫手山芋，陷入两难的尴尬境地。

然而，步入2019年，随着楼市渐趋稳定，土地市场也逐渐企稳回暖，部分地区甚至出现过热迹象，过百轮竞拍、上百家房企厮杀、溢价率触顶等土拍盛况频发。

土地市场的过热也引来了监管层面的关注，2019年第二季度，调控政策明显增多，被住建部预警的苏州、合肥、东莞等热点城市纷纷出台政策防止地价走高。在调控政策的加码之下，市场热度现已有所冷却。

不过，在多位业内人士看来，多地目前出台的各项调控政策在短期内或能有效控制地价上涨，但长期来看或难治本。

地王阴影难消

步入2019年，在“房住不炒”的大背景下，各地政府纷纷“因城施策”，楼市渐稳。

吃一堑，长一智。刚刚走出“地王阴影”的房企，即便面对种种诱惑，也不得不慎之又慎。特别是中弘股份与银亿集团的覆灭，给不少中小型房企敲响了警钟。一时之间，坚决“不拿地王”成为了大多数房企的共识，“规模之争”也似乎告一段落。

上海中原地产资深分析师卢文曦对《国际金融报》记者称，事实上从去年9月份开始，一直延续到今年3月，流拍、底价成交，甚至有地块挂牌七八次仍无人问津的情况就已经屡见不鲜，尤其是在北京、广州等一线城市或者部分强二线城市。

同策研究院也认为，由于银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响，众多地王尚未开建便已“破发”，难以以盈利方式推盘入市，高昂的地价和趋稳的房价将形成尖锐矛盾，让绝大部分地王项目亏本。

向来信奉“牛市蛰伏，熊市出英雄”的朗诗集团，其董事局主席兼总裁田明于今年3月的业绩会上明确表示，2019年将剥离非地产业务板块，提高公司估值，坚持价值投资，不拿地王。

对于多数房企的现状，田明用“惶恐不安，左冲右突”来形容。他认为，过去快速拿地开发出货的高周转模式快要走不下去了，大家已经在困局中。朗诗去年就做好了过冬的准备，储备了很多现金，现在就等价值好的机会。

即便是近年实现“跨越式”发展，销售规模从百亿元一路飙升至1500亿元的旭辉集团，也不得不放慢自身的脚步，不止一次地表明自己对“不拿地王”的态度。

“面对挑战，旭辉无惧，越是面对巨大利益，才越需要格外谨慎。当其他企业哄抢高溢价地王项目时，我们宁愿选择一些无人问津的地块，也绝不参与其中。”旭辉集团董事长林中在接受《国际金融报》记者采访时表示。

二线城市成主战场

然而，蛰伏只是暂时的。

随着楼市“小阳春”的到来，经过短暂沉寂的一众房企自然也不甘寂寞，再加上各个二三线城市人才争夺战进入白热化阶段，土拍市场再次被点燃。

一时之间，粤港澳大湾区9个城市，南京、苏州、无锡、合肥等长三角城市群以及武汉、西安等中西部二线城市再次成为“兵家必争之地”，过百轮竞拍、上百家房企厮杀、溢价率触顶等土拍盛况频发。

克而瑞研究院数据显示，4月份以来，土地市场迎来了一波成交小高峰，在供应量回升的带动下，300城经营性用地月度成交持续攀升。杭州土地市场4月涨幅明显，单月成交379亿元，1-4月累计成交总850亿元，高居榜首。西安土地市场趋于火热，规划建筑面积成交1700万平方米，位居首位。

易居研究院近日发布的报告显示，4月，二线城市土地成交建筑面积环比大幅增长70.8%，同比增长35.4%。6个月移动平均成交价环比上涨14.1%，涨幅扩大明显，同比上涨9.4%，结束了连续14个月的同比下跌趋势。

规模房企拿地更加积极。中原地产研究中心统计数据显示，仅4月，就有融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地8家企业拿地金额超过100亿元。单月拿地金额超50亿元的房企多达18家，刷新了近一年多来土地市场的月度记录。

克而瑞研究中心认为，这一轮土地市场行情从今年4月份开始启动，一方面是房企不想踏空此轮拿地“窗口期”，另一方面也是为今年的业绩增长夯实基础。典型的如中海、绿城等房企，4月拿地金额均较前三月平均值提升300%以上，单月拿地金额几乎超过前三月的一半以上。

在中原地产首席分析师张大伟看来，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多，最近很多城市出现之前流标的土地又成交的现象，这表明融资难度缓解带动市场活跃度提升。不过，房企的资金链分化依然严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量地王的企业，如龙湖、泰禾等，最近拿地较少。

土拍规则“花式”调整

为遏制地价持续上扬，土拍规则的调整也随之而来。

6月上旬，处于“风口浪尖”上的东莞出台新规：在网上报价达到上限后，不再接受最新报价，开通网上终次报价功能，转为竞终次报价，终次报价则以“最接近平均价者得”。

业内普遍认为，东莞土拍新规的落地，很大程度上与土地市场持续火热有关。今年4月，中海地产经过62轮竞价后以14.38亿元力压近30家房企成功夺得东莞万江地块，折合楼面价1.6万元/平方米，溢价率高达75.8%。随后，万江地块再起波澜，多家房企以封顶条件提前锁定地块。5月，东莞地市进一步升温，土拍竞争趋于白热化。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受《国际金融报》记者采访时直言，火爆的土拍场面，让东莞2017年3月施行的、旨在控制“地价-房价”联动上涨的调控模式(“限地价、竞配建人才房”“限房价、竞地价”)效果尽失。一方面，开发商迅速将价格推至高限，给市场传达的是“地价被低估”的失衡信号，直接引发地价上涨及市场对本期房价和未来房价上涨的预期。另一方面，开发商如此抢地，竞配建和竞自持的约束力大减。

“除了东莞，今年上半年地市高热的城市还有很多，多个二线城市土地成交溢价率均超20%，其中表现最为突出的当属合肥，前5月溢价率高达79%。另外，南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、苏州、杭州等城市的土地市场热度也较高。”克而瑞研究中心分析师马千里分析表示，不少城市住宅市场成交同步放量，这些热点城市也对土拍规则进行了调整。

对土地拍卖规则的调整，以设置或调整土拍最高价最为常见。其他调整方式还包括对竞拍资格的限制、达到价格上限后的竞得人认定方式以及对拿地后入市标准的限制等。

以被住房部点名的苏州为例，4月30日，苏州对吴江开发区wj-j-2019-014地块出让条件进行调整，将市场调整价、网上竞价中止价、一次报价有效区间不同程度地下调，尤其是一次报价有效区间降幅高达18.77%，以遏制地市高热现象。

不过，在业内人士看来，上述调整方式或也会造成一些问题。例如，近期杭州将主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%，但是由于溢价率封顶之后，开发商还可以进入自持比例竞争阶段，这一溢价率指标的下调，或将进一步推高杭州交易宅地的自持比例，导致销售型住宅供给的减少，反而会进一步加大商品住宅市场的中长期供给压力。

此外，限制拿地后入市标准的模式虽然可提高房企周转成本，在一定程度上避免地价过快攀高，但也会造成市场出现一段时间的优质商品住宅供应短缺。

治标难治本

不少业内人士认为，只要中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心不变，地方政府土拍市场的降温“秘诀”会愈发健全。这对于房企而言，除了资金实力外，也考验着其对成本的控制与综合运营能力。

财经评论员严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，从当前房企的心态来看，受近期土拍规则调整的影响，拿地方面明显已经趋于保守。不过对于部分城市来说，当前拿地的意向房企数量多、报价频次多，都说明这些城市的土地市场是被看好的，这可以督促房企为了拿地而不断强化自身，转变经营思路。因此，虽然全国市场目前以降温为基调，但不排除到今年第四季度会有所反弹。

“各类土拍新规在一定程度上可以减少对地价的盲目追高，短期内有助于缓解地市高热现象，但并未对市场长期走向产生实质性作用。”在克而瑞研究中心分析师看来，被挡在门外的企业仍然希望入场，地价上涨诉求也不会因为土拍规则的调整而消弭，与此同时，“竞配建”等模式更是会进一步加剧商品住宅市场的供求矛盾。

业内人士认为，归根到底，房地产市场维系平稳、健康的根本原因还是在于合理的供求关系，土拍规则的调整毕竟只是治标不治本。要维持地价的平稳，关键还是要适度加大土地供应，使得土地市场供求关系处于平衡区间，才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

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