【土地市场】以地养老最新消息：平罗以地养老不宜向全国推广

    以地养老最新消息：平罗以地养老不宜向全国推广

平罗“以地养老”的经验会让政府背上一个巨大的包袱，所以并不适宜向全国推广。

马先生卖地，其实占了便宜。

马占福出卖土地，其实是一种政府主导的交易，不是市场自由交易。我国没有真正自由的土地交易市场，但我们可以比照国内外经验数据，对这两种交易做个大略分析。

先说耕地出卖。马占福出卖了10亩耕地，每亩地9000元，假设按市场价评估，他算捡了个大便宜。国际经验数据是，农地价格是农地地租的8倍左右。我国农地的地租率普遍高于世界水平，与我国土地市场不健全有关。这里按市场比较健全的情形做分析。马先生的村庄地理位置比较好，每亩地的合理地租应该是300元左右，农地价格每亩2400元比较合理。这样算下来，马占福将土地卖给政府，就多得了6.6万元。

再说住房出售。真正值钱的是这部分。按媒体披露的消息估算，马占福先生估计有1亩宅基地。他的五间旧平房，估计值4万元。这样，马先生出售住房获得的9万元当中，有5万元是出售宅基地的收入。

假若允许马先生自行在建设用地市场上与其他村民合伙出售他们的宅基地，在目前政策格局下，他的宅基地应该有更高的出售价格。眼下我国城市二级土地市场的平均综合出让价格每亩土地在230万元左右，考虑到几个因素，如平罗县的地理位置、宁夏的相对落后、生地转为熟地的费用以及自由出售时政府应该增加的税费等，马先生自己出售这1亩宅基地，保守地说，可以得到50万元。

但是，上面这个计算其实不合理。如果真正放开建设用地市场，中国的地价卖不到每亩230万，马先生也得不到50万。根据欧美的经验数据，如果农地转建设用地(不是城市建成区的熟地)，大体是农地价格乘以4。有的地方还要低，例如美国的休斯敦就更低。日本因为情况特殊，又有政府管控，这个差异会高到20倍左右。如果我们按10倍计算，马先生的1亩建设用地也就值2.4万元。这样，等于马先生又多得2.6万元。

概括说，平罗县马先生其实与当地政府做了一笔很划算的交易。中国真正要在更大尺度上放开建设用地的市场交易，即农户手里的建设用地不经过政府转手，直接推向使用土地的商户，地价会显著下降。

平罗“以地养老”不宜向全国推广

有人会问，如果朝着市场化方向改革，农户交易土地岂不是要吃大亏?其实也无所谓农民吃亏，因为行情在那里，市场在那里，农民若真嫌吃亏，他还可以卖了再买回去，牺牲的是一点交易成本。

又有人会问，按目前这个交易办法，岂不是政府吃大亏了?这是肯定的。这样改下去，政府会背上一个巨大的包袱。我们继续算账。平罗马先生的全部土地资源大体是中国农户的平均数。中国目前二级市场地价水平要高过宁夏平罗县，若在全国推开平罗的经验，以土地换养老，我们假定每个农户获得土地出让收入30万，全国大约是64万亿。这个数是全国每年财政收入的4倍，又是全国每年养老保险基金收入的21倍。这个数大约还是每年耕地产出的初级农产品的20倍(不计算肉蛋奶茶果药材等)。即使政府10年内花出这个钱，每年的负担也难以承受。所以，平罗的办法实际上不适合推向全国。

农民养老究竟要靠什么?这是一个严重问题。在一个实现充分就业的发达经济体，居民养老保障主要靠劳动收入，即依靠一个人生命周期中就业阶段的收入的一部分来保障储蓄及投资收益，满足退休以后的需要。这是通例。

发达经济体的国民收入构成主要是劳动要素的报酬。欠发达经济体的特征是，农业领域的劳动生产率低，农民实际上处于就业严重不充分状态。例如，中国农民如果不打工而单纯生产谷物，平均每个农户大约只需要50个工作日;若按照国际先进劳动生产率衡量，大概只需要0.5个工作日。对于这样一个庞大的低劳动生产率群体，要他们获得与高劳动生产率群体一样的养老水准，自然是不可想象的。在保障底线平等的前提下，加快城市化步伐，通过人口布局调整和就业转移，使劳动生产率低的人群逐渐进入城市经济部门，让留在农村的农户转变为从事适度规模经营的专业农户，最终使得国民生产总量大幅度提高，养老难题才可以大大缓解。

在这个过渡期，国家的确应在更大尺度上放开土地市场，尤其是建设用地市场，让进城农户获得一笔收入，补贴进城的费用。但我相信，一旦做出此项系统化的改革，地价会大幅度下降。我们不能指望靠高地价，让中国一半多的人口轻松实现养老保障。

在偏僻的山区，若没有旅游业，农户更不能指望卖地解决养老问题，因为那里的土地综合生产率太低，土地更不值钱。政府不能靠干预土地价格来增加他们的财产性收入，而应采取国民收入再分配等办法，使他们摆脱贫困，实现就业转移。

给重农主义亢奋泼瓢冷水

18世纪前半叶，法国出现一个重农学派。该学派认为，各类经济活动中，只有农业创造价值，其他经济领域不生产价值。这个思想对冲击中世纪的宗教蒙昧主义做了贡献，意义比较重要。但是，这个思想却是错误的。它立足于土地生产的特殊性来评价生产的意义，以为一粒种子播种进到土地才会繁衍倍增，其他经济部门只是改变了物质形态而已。这种认识容易生成“土地拜物教”，看不清经济活动的本质。

任何人类活动，只要利用有限资源的投入，生产出有限的产品或服务来满足人类的需要，都创造价值。工业革命以后，农业的土地生产率提高远小于劳动生产率和资本生产率。这是分工与知识进步的结果。1949年之后，中国的实际耕地面积变化不大，但农产品总量却增加了10倍以上，劳动投入还大幅度减少。总体上说，土地是生存的基础，而分工深化与知识进步却是富裕的原因。

在重农主义时代之前，人类没有退休养老这回事。劳动生产率提高之后，才允许人们在一定年龄后去尊享晚年。告别了农业文明时代之后，土地虽然不能没有，但已经不再是决定富足的主要因素。同样的逻辑，去职养老是当代“丰裕社会”的特点，其发生的基础也是分工深化与知识进步，而不是土地。想象用土地来实现一个大国的一半人口的去职养老目标，算是对当代社会不甚了解。

来源：腾讯房产

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